Cara Memastikan Legalitas dan Pembuatan Sertifikat Tanah

Ada beberapa kasus terkait legalitas tanah yang perlu dipastikan, jika tidak, bukan tak mungkin suatu hari nanti malah merepotkan Anda sendiri sebagai pemilik. Kasus seperti luas tanah yang tidak sesuai dengan sertikat, sertifikat bodong, hingga ada catatan sita dari pengadilan tentu membuat siapa pun geram. Tentu saja Anda tidak bisa lantas menyalahkan pemilik sebelumnya/penjual, karena itu tekait ketidaktelitian Anda sebagai pemilik yang baru.

Nah, agar tidak menjadi masalah di kemudian hari, ada baiknya Anda memastikan legalitas surat tanah yang dimiliki secepat mungkin. Jika belum tahu benar caranya, Anda bisa mengikuti tiga langkah berikut.

1. Samakan Posisi Lahan
Langkah pertama, Anda bisa menyamakan posisi lahan yang dimiliki dengan catatan legalitas yang tertera pada surat yang dimiliki. Jika sesuai, berarti tak ada masalah dengan ukuran serta posisi lahan yang Anda miliki. Sebagai informasi, seorang pengembang asal Samarinda, Jhon Palapa selalu memastikan posisi tanah dengan sertifikat yang dimilikinya agar tidak menjadi masalah saat tanah tersebut dibangun. "Bila sama, berarti urusan telah clear sekitar 50%. Untuk itu, saya selalu memastikan hal ini sebagaichecking awal," ucapnya.

2. Cek ke BPN
Kendati Anda telah memiliki surat tanah, bukan tidak mungkin bila surat yang Anda miliki temasuk dalam sertifikat bodong. Artinya, sertifikat tersebut palsu dan tidak tercatat secara resmi di negara. Meski kasus seperti ini tergolong jarang, namun tak ada salahnya jika Anda memastikan hal tersebut lebih lanjut. Caranya, Anda bisa mengajukan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) secara langsung ataupun diwakili oleh pejabat pembuat akta tanah. Untuk waktunya, pengecekan bisa memakan waktu 24 atau kurang, tergantung dari daerah yang bersangkutan.

3. Sertifikat asli.Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya. (Beberapa Kantor Pertanahan mengharuskan PPAT yang mengajukan permohonan pengecekan sertifikat).
Permohonan pengecekan sertifikat (formulir permohonan sudah ada di Kantor Pertanahan).
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemilik sertifikat. (Ada beberapa Kantor Pertanahan yang tidak mengharuskan melampirkan fotokopi KTP). Jika tanah Anda sudah benar–benar tercatat di BPN, artinya sekitar 99 persen tanah Anda aman.

4. Cek Fisik
Meski secara legalitas tanah Anda aman, namun terkadang ada saja hal yang bisa menimbulkan masalah. Misalnya ada klaim dari pihak lain (sertifikat ganda) atau ketidaksesuaian koordinat tanah. Tentu saja hal ini juga perlu diselesaikan agar tidak berlarut–larut. Terkait hal itu, ada dua hal yang perlu dicermati, yakni posisi tanah dan arah obyek lapangan. Biasanya, lembar Surat Ukur di sertifikat mencantumkan info peta, nomor peta pendaftaran, lembar serta kotak, dan terkadang dilengkapi dengan informasi koordinat.

Gunakan bantuan kompas untuk mengetahui perbatasan utara, barat, selatan, maupun timur tanah Anda dengan detil. Anda juga bisa menggunakan bantuan GPS bila pada sertifikat tidak terdapat koordinat yang tepat. Kepemilikan sertifikat menjadi sangat penting, mengingat bentuk keabsahan yang dihasilkannya sangat penting bagi pemilik tanah. Sayangnya kertas dengan nilai sangat tinggi ini bisa saja hilang ataupun rusak.  Jika ini terjadi pada Anda, Anda tidaklah seorang diri yang mengalami hal ini. Banyak orang di luar sana juga mengalami hal serupa. Sertifikat tanah bernilai jutaan hingga miliaran rupiah rusak dimakan zaman, bahkan hilang entah ke mana.

Jangan panik melainkan segera lakukan penggantian sertifikat baru ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) tempat Anda mendaftarkan properti Anda tersebut. Permohonan penggantian sertifikat baru ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 pasal 57 tentang pendaftaran tanah. Disebutkan bahwa atas permohonan pemegang hak atas tanah, sertifikat baru dapat diterbitkan sebagai pengganti sertifikat yang hilang. Jangka waktu pengurusan penggantian sertifikat adalah 40 hari kerja sesuai yang telah ditetapkan oleh BPN.

Beberapa cara berikut ini dapat Anda lakukan untuk mengurus sertifikat tersebut:

1. Siapkan Syarat
Sertifikat pengganti hanya bisa diajukan oleh pihak yang namanya ada di dalam sertifikat yang hilang/rusak. Namun bisa juga pihak lain yang menerima hak berdasarkan akta PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Hal tersebut berlaku jika pemegang sertifikat tanah sudah meninggal dan bisa digantikan oleh ahli waris, namun tetap menyerahkan bukti-bukti otentik seperti Akta Keterangan Hak Mewaris, Surat Penetapan Ahli Waris, atau Surat Keterangan Ahli Waris.

Selain itu beberapa syarat yang perlu Anda penuhi saat pengajuan penggantian tersebut adalah:

• Mengisi formulir dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas materai
• Surat Kuasa (bila dikuasakan)
• Fotokopi identitas (KTP, KK) pemohon dan kuasa (bila dikuasakan), serta telah dicocokkan dengan yang aslinya oleh petugas loket
• Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket bagi badan hokum
• Fotokopi sertifikat (bila ada)
• Surat Pernyataan di bawah sumpah oleh pemegang hak/yang menghilangkan
• Surat tanda lapor kehilangan dari kepolisian setempat2. Segera Blokir Sertifikat

Setelah Anda melengkapi seluruh dokumen yang dibutuhkan beserta surat kehilangan dan BAP (Berita Acara Pemeriksaan) dari Kepolisian, maka segeralah blokir sertifikat Anda. Hal ini bertujuan untuk menghindari penyalahgunaan atas sertifikat awal Anda oleh pihak-pihak tidak bertanggungjawab.

3. Proses Pengajuan
Saat pengajuan tersebut Anda akan melewati beberapa prosedur, seperti:

• Mengisi berkas permohonan sertifikat pengganti dan melengkapi persyaratan.
• Pengambilan sumpah pemilik sertifikat di hadapan Kepala Kantor Pertanahan. Jika sudah, BPN akan mengumumkan berita acara pengambilan sumpah ke media. Bila tidak ada sanggahan atau gugatan dari orang lain kurang lebih selama satu tahun, maka proses penggantian sertifikat akan dilanjutkan.
• Pengukuran ulang
• Jika dokumen sudah lengkap, pihak BPN akan meninjau kembali lokasi dan melakukan pengukuran ulang. Ini untuk memastikan keadaan tanah masih sama dengan yang tertera dalam Buku Tanah dan fotokopi sertifikat pemohon.
• Penerbitan Sertifikat PenggantiJika pengukuran sudah selesai, maka penerbitan sertifikat pengganti bisa dilakukan. Bila tidak terjadi gugatan, sertifikat tersebut bisa terbit dalam kurun waktu 3 bulan, setelah permohonan diterima secara lengkap.