Tips Membeli Rumah Sitaan Bank Agar Dapat harga Lebih Murah Dari Harga Pasar

Membeli rumah eks sitaan butuh kecermatan bagi si pembeli, mulai dari kondisinya hingga soal tawar-menawar harga dengan penjual langsung. Jika beruntung, maka pembeli bisa mendapatkan harga rumah lebih murah dari harga pasar. Mendapatkan rumah dengan membeli rumah sitaan secara tunai maupun kredit memiliki tahapan-tahapan yang perlu diperhatikan. Ada hal-hal sepele yang justru penting dan tak boleh terlewatkan oleh sang pembeli.

Prosedur Meraih Laba Dari Bisnis Properti Menurut Bank BTN

Seorang pembaca, yang tak menyebutkan namanya berbagi pengalamannya soal membeli rumah sitaan dari bank. Menurutnya ada lima hal yang perlu diperhatikan oleh calon pembeli rumah sitaan.

1. Pertama, memastikan soal kesepakatan pajak penjual dan pembeli dilakukan diawal, termasuk untuk pembelian melalui bank maupun melalui pemilik langsung. Dalam kasus penjualan rumah sitaan oleh bank, umumnya pemilik sedang dalam kondisi kesulitan keuangan.
2. Kedua, pastikan soal kondisi rumah secara 'de facto' apakah masih ditinggali oleh pemilik atau keluarga pemilik atau pihak lain yang diizinkan pemilik.  "Hal ini berkaitan dengan kemungkinan dilakukan pengosongan. Karena kadang bank tetap membiarkan pemilik atau keluarganya tinggal di rumah tersebut walaupun dalam proses lelang ataupun sita," kata pembaca tersebut.
3. Ketiga, pastikan soal kondisi tagihan listrik dan PAM ataupun tagihan lain seperti televisi berlangganan. Hal ini terkait dengan beban pembeli saat rumah sudah diperjualbelikan apakah menjadi tanggungan sang pembeli atau penjual. "Terkadang terdapat pemilik atau penjual yang menggunakan rumah tersebut sebagai alamat kartu kredit, pembeli harus bijak dalam menghadapi kemungkinan debt collector-nya," katanya.
4. Keempat, pastikan minta alamat dan nomor telepon dari penjual yang bisa dihubungi setelah proses jual beli terjadi.
5. Kelima, bagi yang membeli rumah yang terletak pada perumahan walaupun telah dijual pengembang ke pemilik sekarang dan akan diambil alih oleh pemilik baru atau pembeli, pastikan sertifikat dan IMB telah selesai prosesnya. 

"Kalau tidak mendesak sekali jangan menerima sertifikat yang masih dalamcover note karena alasan tertentu. Jika terdesak pembeli harus yakin notaris yang bisa dipercaya, penjual bisa dipercaya dan developer juga yang bisa dipercaya karena sertifikat masih ada kaitan dengan developer," jelasnya.

Pengalaman ini dikisahkan oleh Monifa Batrisyia, melalui surat elektroniknya ia menceritakan beberapa bulan lalu membeli rumah sitaan di salah bank BUMN. Lokasinya di perumahan Bank Of Tokyo Jatimakmur Pondok Gede, Bekasi. Rumah tersebut memiliki luas tanah 180 meter persegi dan luas bangunan 140 meter persegi. Harganya Rp 240 juta, tetapi pajak dibebankan kepada pembeli.

"Rumah tersebut sudah masuk proses lelang beberapa kali tetapi tidak ada peminat, sehingga pihak bank menjual langsung tanpa melalui lelang," kata Monifa, Rabu (3/9/2014)  Saat lelang harga yang dibuka oleh bank adalah Rp 265 juta dengan kondisi rumah yang harus direnovasi antara lain atap, jendela dan pintu sudah rusak, listrik tidak ada.

Ia menceritakan pada saat proses jual beli, dirinya tidak dipertemukan dengan pemilik rumah. Sehingga semua negosiasi hanya dirinya dengan collector bank. Monifa dipertemukan dengan pemilik rumah setelah melunasi pembayaran secara tunai. "Nilai yang tertera di agunan sebesar Rp 130 juta, saya tidak tahu apakah pihak bank mengambil untung atas transaksi ini ataukah sudah ada deal antara pemilik rumah dengan collector," katanya.

Banyak kasus seseorang yang membeli rumah sitaan atau cara oper kredit berujung punya masalah saat proses pengambilan sertifikat tanah/rumah di bank. Tak jarang, ada kasus sang penjual rumah sudah berpindah rumah yang jauh bahkan sudah meninggal dunia. Pengalaman ini dialami oleh pembaca bernama Umaryanto,namun pembaca lain Didik Tripujianto memberikan saran dan solusi terhadap masalah tersebut.

Didik yang tinggal di Batam, Kepulauan Riau, menceritakan pengalamannya ketika membeli rumah secara oper kredit dari temannya, yang pada waktu itu sudah pulang ke Palembang, Sumatera Selatan. Jarak Batam dan Palembang memang cukup jauh untuk mendatangkan temannya yang merupakan sebagai penjual, untuk keperluan pengambilan sertifikat rumah dari bank.

"Memang dari notaris meminta kami untuk mendatangkan penjual (suami & istri) agar bisa diproses akta jual beli. Tapi akhirnya kami bisa menyelesaikan tanpa kehadiran penjual," kata Didik dalam surat elektroniknya, Rabu (3/9/2014). Menurutnya pihak penjual bisa dimintai tolong untuk mengurus Akta Notaris Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat atas nama kita untuk mengambil semua surat-surat termasuk sertifikat rumah di bank pemberi kredit.

Langkah Yang Harus Dilakukan Konsumen Bila Pengembang Bangkrut

Didik menambahkan setelah sertifikat asli diterima, maka pembeli bisa meminta kepada pihak penjual untuk membuat Akte Notaris Surat Kuasa Menjual dan Membalik Nama dengan Hak Subtitusi.  "Nantinya nama kita akan menjadi pembeli dan sekaligus penjual yang dikuasakan untuk menjual dalam pengurusan akta jual beli rumah tersebut," katanya.

Ia mengatakan total biaya yang dibutuhkan oleh pihak penjual tersebut untuk membuat kedua akte notaris hanya sekitar Rp 2-3 juta dan bisa dilakukan di notaris di daerah penjual. "Jadi tidak perlu mendatangkan penjual," katanya. Monifa memperkirakan bisa mendapatkan harga lebih murah apabila dirinya langsung bernegosiasi dengan pemilik rumah. "Itulah pengalaman saya membeli rumah sitaan bank, harga memang lebih murah jika melihat harga pasaran di sekitar lokasi," katanya.