Fear Marketing Dengan Isu Kenaikan Harga Mampu Dongkrak Penjualan Properti Hingga 29 Persen

Penjualan rumah di Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) pada triwulan IV-2014 sempat naik 29%. Pemicunya para konsumen menyegerakan pembelian rumah di akhir tahun, terutama segmen menengah, karena ada fear marketing tactics dengan ancaman kenaikan harga rumah di awal 2015 melonjak pasca harga BBM naik 18 November 2014 meskipun pertumbuhan ekonomi sedang mengalami penurunan terkedali.

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan kenaikan harga BBM, meskipun kemudian diturunkan kembali telah memicu para konsumen khususnya menengah atas sedikit banyak melakukan pembelian properti di akhir tahun, pengembang pun waktu itu masih belum menaikkan harga. Di sisi lain malah pengembang banyak yang melansir proyeknya di akhir tahun dengan iming-iming akan segera naik di awal 2015.

"Diperlihatkan dengan naiknya nilai penjualan perumahan di Jabodetabek pada triwulan IV-2014 mencapai Rp 1,68 triliun atau naik 29,8% (qtq) dibandingkan triwulan III-2014," kata Ali dalam situs resminya, Kamis (22/1/2015). Sebelumnya IPW mencatat, pada triwulan III-2014 nilai transaksi tercatat penjualan rumah adalah Rp 1,29 triliun. Ali mengatakan meski penjualan naik, namun secara jumlah unit pasar justru mengalami penurunan -2,8% dibandingkan 3 bulan sebelumnya (qtq). Namun tingginya permintaan rumah segmen menengah, memicu penjualan rumah di akhir tahun jadi naik.

Menurut catatannya, segmen harga menengah atas mengalami peningkatan penjualan. Penjualan terbesar terjadi di wilayah Bogor dengan perkiraan nominal sebesar Rp 443.890.246.400 atau sebesar 26,4% dari total penjualan dibandingkan dengan Tangerang (24,1%) dan Jakarta (20,0%).

Ia juga mencatat segmen menengah memberikan kontribusi sebesar 59,1% dibandingkan dengan segmen kecil dan besar, masing-masing 9,6% dan 31,3%. Segmen kecil diperkirakan semakin berkurang karena harga tanah yang semakin tinggi dan kebijakan pemerintah yang sampai saat ini belum jelas untuk mendorong perumahan rakyat.

Sebagai gambaran, pada triwulan sebelumnya segmen menengah hanya memberikan kontribusi penjualan 45,3% dibandingkan dengan segmen kecil sebesar 43,5% dan segmen atas 11,2%. "Kejenuhan di segmen besar pun masih dirasakan membuat pasar terus bergeser ke segmen menengah dan pengembang pun banyak yang mulai fokus untuk memasarkan rumah menengah," katanya.

Berdasarkan survei IPW, tren harga rumah rata-rata dengan kenaikan terbesar terjadi di segmen menengah dari rata-rata Rp 591,.56 miliar per unit menjadi Rp 676,.74 miliar. Sedangkan harga rumah rata-rata di segmen kecil mengalami penurunan. "Secara umum pasar sebenarnya pasar tidak terlalu mengalami lonjakan. Peningkatan terjadi karena banyak pengembang yang memasarkan produk di akhir tahun dengan berbagai gimmick marketing di tengah kenaikan BBM yang akan membuat properti naik di awal tahun," katanya.

Ali menuturkan hal ini membuat sebagian besar konsumen membeli dengan harga 'lama' sebelum harga naik, meskipun kemudian BBM sempat diturunkan di awal 2015. Sementara itu, di awal 2015 para pengembang relatif masih berhati-hati untuk menaikkan harga rumahnya. Banyak pengembang segmen kecil yang mulai beralih 'naik kelas' ke segmen menengah.

"Bukan berarti pasar segmen kecil menurun, melainkan dikarenakan harga tanah yang tinggi sehingga para pengembang yang umumnya skala kecil tidak sanggup lagi untuk membeli tanah dengan harga yang sudah terlalu tinggi," katanya. Ia memperkirakan wilayah pembangunan rumah segmen kecil akan semakin jauh dari pusat kota dan pengembang besar skala kota yang akan sanggup untuk berkontribusi membangun segmen kecil sebagai bentuk subsidi silang dari penjualan segmen menengah dan besar. Beberapa pengembang diperkirakan mulai membidik pasar ini di wilayah-wilayah yang relatif masih murah namun dengan prospek yang cukup baik.